Loyers 2020: restons unis

Chers propriétaires bailleurs du Rouret,
Le Village, Les Hibiscus, la Résidence,

Vous avez été destinataires le 16 juin 2020 d'un courriel de M. Philippe Pagès - directeur de la gestion des patrimoines et des relations avec les investisseurs à Pierre & Vacances - intitulé "Cher propriétaire : nos réponses sur le Dispositif COVID-19" proposant un avenant à votre bail pour tenir compte des conséquences économiques liées à la fermeture de l’ensemble des lieux recevant du public « non indispensables à la vie de la Nation » et du  confinement des citoyens du fait de la pandémie de COVID-19.

Pierre et vacances veut faire entériner aux propriétaires bailleurs une baisse du loyer 2020

Monsieur Pagès indique dans son courriel que :

• les 13 semaines de fermeture imposée depuis le 14 mars jusqu’au 2 juin de la totalité du parc touristique de Pierre & Vacances - notamment pendant les vacances de printemps et les ponts de mai - auraient fait perdre définitivement à l'exploitant plusieurs dizaines de millions d’euros de chiffre d’affaires ;
• pour la période du 15 mars au 2 juin, la fermeture administrative de l'établissement et les restrictions de circulation et d’activité décrétées auraient fait obstacle à l’obligation de délivrance qui incombait aux propriétaires bailleurs ;
• Pierre & Vacances souhaite proposer aux bailleurs à titre commercial un dispositif visant à compenser cette perte de revenu pendant la période de fermeture :

o    le preneur (Pierre & Vacances) conserve à sa charge les frais d’entretien et de fonctionnement des biens ;

o    le bailleur prend acte de l’annulation des loyers et contribue ainsi à l’accompagnement de la reprise d’activité ;

o    le preneur propose un dispositif de rattrapage basé sur l'évolution des chiffres d'affaires des exercices 2021/2022 et 2022/2023 par rapport au chiffre d'affaires de la saison 2018/2019 ;

o    à la demande du groupe Pierre & Vacances associée à celle du syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), la fédération bancaire française (FBF) a invité ses banques adhérentes à examiner avec bienveillance les situations individuelles des investisseurs particuliers.

Cet avenant qui est accessible sur votre espace propriétaire a donc principalement pour objet de vous faire renoncer au paiement de votre loyer pendant la période du 16 mars au 2 juin 2020 (soit 2,5 mois sur 12).

L'association de défense des intérêts des copropriétaires du Rouret (ADICR) vous recommande de ne pas signer cet avenant

Cette proposition de Pierre & Vacances, qui n'est pour l'instant justifiée par aucune donnée chiffrée, nous a conduit le 30 juin 2020, sur conseil de l'avocat de l'ADICR (association de défense des intérêts des copropriétaires du Rouret), à vous recommander de ne pas signer cet avenant et à adresser au preneur (Pierre & Vacances) une lettre (modèle en pièce jointe) - soit par voie postale en recommandé avec avis de réception, soit par un courriel en demandant un accusé de réception - refusant cet avenant et mettant en demeure Pierre & Vacances de fournir des justificatifs à sa proposition d'avenant.

En effet :

• juridiquement, rien ne permet à Pierre & Vacances de s'exonérer du paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative ;
• le gestionnaire n’apporte aucune justification à sa position et aucune garantie d’un rattrapage ;
•  les perspectives de chiffre d’affaires 2021-22-23 mentionnées dans l'avenant n’ont probablement été jamais réalisées dans le passé et nous doutons qu'elles soient atteignables (cf. le montant du loyer variable basé sur le chiffre d'affaires net hébergement qui a toujours été inférieur au loyer minimum garanti depuis le renouvellement des baux).

Il n'y donc aucune urgence à signer un avenant qui reviendrait à renoncer à une dette locative de Pierre & Vacances. A noter que les propriétaires ont 5 années pour récupérer cette dette.

L'avenant doit être plus équilibré et doit préserver les intérêts des copropriétaires

L'avocat de l'ADICR pense que, si une action en justice est possible avec des délais forcément longs et une énergie considérable à dépenser, il faudrait plutôt travailler à une amélioration de l’avenant pour le rendre plus équilibré (étalement du paiement du loyer correspondant à la période du 15 mars au 2 juin 2020 notamment pour les propriétaires qui ont encore un prêt à rembourser, compensation sous forme de semaines d'occupation, prolongation du bail...) en fonction des éléments que l’exploitant voudra bien communiquer aux propriétaires.

Par courriel du 20 juillet 2020 intitulé "Cher propriétaire : encore 2 mois pour lire les réponses au Dispositif COVID-19", Pierre & Vacances a relancé les propriétaires bailleurs en indiquant qu'à l’issue d’une période d’un mois, 80% d’entre eux ont bien pris connaissance de cette communication et seuls 25% des destinataires ont souhaité consulter le mini-site détaillant ce dispositif.

Une première réponse de Pierre & Vacances

Les propriétaires bailleurs qui ont envoyé la lettre de refus à Pierre & Vacances ont reçu une réponse par courrier leur indiquant que :

• les aides reçues de l’État doivent être pour certaines remboursées et n'ont donc pas par essence vocation à payer les loyers et que celles-ci, touchant à l'entreprise, n'ont pas à être communiquées aux propriétaires bailleurs du site du Rouret ;
• les comptes du groupe Pierre & Vacances étant publics, les propriétaires auront la possibilité de mesurer eux-mêmes les impacts de cette crise postérieurement à la clôture de ses comptes annuels ;
• la perte nette enregistrée pour le seul deuxième trimestre 2020 se serait élevée à 135 M€, après intégration des dispositifs d'aides gouvernementaux ;
• les éléments demandés concernant les comptes d'exploitation concernant la période 2018/2019 et 2019/2020 seront communiqués postérieurement à la clôture des comptes qui devrait intervenir dans le courant du mois de novembre 2020.

Trop c'est trop ! les propriétaires ne sont pas les vaches à lait de Pierre & Vacances

Cela ne change pas la position de l'ADICR : nous vous recommandons de ne pas signer cet avenant qui signifierait un abandon pur et simple de votre dette locative.

Par principe, nous ne devons pas être les vaches à lait de Pierre & Vacances. Rappelez-vous que :

• lors du renouvellement des baux, le montant de nos loyers a chuté de 50 %, ce qui met en difficulté les propriétaires qui ont encore un prêt bancaire à rembourser;
• le loyer variable fonction du chiffre d'affaires net hébergement du site a toujours été inférieur au loyer minimum garanti - ce que l'exploitant avait certainement prévu dès l'origine...
• les propriétaires ont dû reprendre à leurs frais des malfaçons sur le réseau d'assainissement dues à des négligences de Pierre & Vacances pendant les travaux de construction des infrastructures du Rouret ;
• les propriétaires risquent d'avoir à payer dans quelques années les travaux de reprise des malfaçons et de remise aux normes des espaces aquatiques ;
• l'AFUL du Rouret a dû mandater un commissaire aux comptes pour tenter d'y voir clair dans les compte de répartition des charges des membres de l'AFUL (copropriétés, propriétés Pierre & Vacances...), lesquels semblent entachés d'anomalies du fait encore une fois des négligences de Pierre & Vacances...

L'ADICR attend les éléments du compte d'exploitation de Pierre & Vacances pour travailler avec son avocat à un avenant plus équilibré

Après avoir examiné les documents que Pierre & Vacances aura bien voulu nous communiquer, l'ADICR va travailler avec son avocat à des propositions visant à une amélioration de l'avenant.

D’ores et déjà, nous pouvons prendre en compte le fait que le taux de remplissage du Rouret s'est élevé à 100 % en juin et juillet 2020 (location de l'ensemble des logements au ministère des Armées) ainsi qu'en août 2020... Il n'est donc pas certain que les résultats de l'année 2020 pour le Rouret soient si mauvais que ça.

En cas d'échec des négociations, il sera toujours temps d'envisager une action en justice.

Dans les prochains jours, l'ADICR va envoyer, avec l'aide de son avocat, une mise en demeure à Pierre & Vacances à titre conservatoire.

Nous vous tiendrons bien entendu informés des suites réservées à ce dossier.

Bien cordialement,
Yves MAURICE