Rencontre de l'ADICR avec Pascal MAVEYRAUD, Directeur Opérationnel P&V

Lieu : Siège Régional P&V Annecy le Vieux

Date : 24 Juin 2020

Participants : Pascal Maveyraud ( Directeur opérationnel P&V), Nicolas Guilleux ( Directeur Village P&V du ROURET), Jean-pierre Coendoz ( Membre CS Village) et Jean-michel Leroy ( Président AFUL)

Début réunion : 14h – Fin de réunion : 17h15

Mr Maveyraud se présente en tant que Directeur Opérationnel ayant un portefeuille de résidences dont Le ROURET qu’il a récupéré début 2020. Il est à ce titre le N+1 de Mr Guilleux.

Evoquant la santé financière précaire du Groupe P&V, il annonce rapidement que le site du ROURET présente des difficultés de rentabilité et que pour ce domaine, on doit s’inscrire sur du moyen terme. Cela signifie d’une part que le moment clé sera en 2024 et que d’autre part il lui apparait bénéfique que les propriétaires s’emparent des problématiques de gestion.

A la question posée concernant la stratégie de Mr Caillère, nouveau DG de P&V, sur la fin d’une exploitation à moyen terme de 50 villages, Mr Maveyraud conteste cette affirmation en évoquant qu’actuellement seuls deux sites sur France savent qu’ils ne seront plus exploités par P&V ! 

Considérant que nous sommes à l’origine de cette rencontre, Mr Maveyraud nous propose alors d’aborder tous les sujets pour lesquels nous attendons des précisions.

1. La question des Tantièmes de l’AFUL et des statuts

Après avoir évoqué la situation au travers des constats que j’ai pu effectuer depuis plusieurs mois, Mr Maveyraud convient qu’il s’agit du problème n°1 à régler au plus vite.

Quand j’évoque la difficulté d’avancer sur ce sujet, il me confirme que la personne qui est en charge de ce dossier est Mr Jean-luc Clément et qu’il ne peut rien faire à son niveau ! J’évoque alors le temps qui passe depuis l’AG de 2019 et la nécessité d’aborder le problème sous plusieurs angles.

1. Mr Clément arrive à obtenir au travers des permis de construire les données SHON des locaux appartenant à P&V ( L’ensemble du Château, la salle de l’AVEN, la piscine du Chapiteau) et nous confirme que les 9105 m2 pour la Résidence intègrent bien la ferme équestre. Nous pouvons alors avancer sur le plan des clefs de répartition.
2. Si impossibilité d’avoir les données, et sachant que nous avons des métrages intérieurs pour les locaux P&V , l’alternative d’utiliser ces derniers est évoquée. Cette hypothèse est rejetée car elle serait contestée un jour ou l’autre, ou obligerait à adopter la même logique pour les Copros. Ceci n’est pas prévu dans les statuts.
3. En dernier ressort, faire missionner un géomètre expert. Mr Maveyraud évoque alors que Mr Clément devra s’en charger. Comme je l’ai évoqué par la suite avec Mr Guilleux, cette mission devrait en toute logique être prise en charge financièrement par P&V, car les locaux concernés appartiennent à un seul propriétaire = P&V. De toute évidence, cette solution repousserait de plusieurs mois la résolution des pbs comptables.

Restera alors à revoir la rédaction des Statuts de l’AFUL en les actualisant avec les données à jour et en intégrant Hibiscus via une action notariale.

2. Les règlements de Copropriété

J’évoque le fait que lorsque nous aurons réglé la question des clés de répartition de l’AFUL vers les COPROS, restera l’épineux sujets des compteurs divisionnaires prévus à l’origine dans les Copropriétés Le Village et La Résidence, et sur les actifs P&V. 35 lots sont concernés et ce sont des lots qui consomment eau et électricité dans des volumes importants. Actuellement la facturation s’effectue sur la base des tantièmes généraux pour les charges de type 1, car le seul compteur relevé est celui du domaine.

Mr Maveyraud est favorable à cette régularisation et indique que l’installation de ces compteurs est de la seule décision des Copros en AG. Je lui indique que nous ne souhaitons pas faire installer des compteurs divisionnaires dans chaque lot, mais uniquement régulariser la non mise en place des compteurs prévus à la construction. Mr Maveyraud indique alors que les conseils syndicaux peuvent très bien décider et financer ces installations.

Comme pour le point 1, restera à identifier quels sont les lots déjà équipés de compteurs ( Ces derniers ne servant pas actuellement pour la facturation) et ceux à équiper. Je prévois pour cela de faire faire un recensement via Mr Donnot en accord avec Mr Guilleux. Puis il y aura la question du financement qui normalement est à la charge du propriétaire du lot concerné ( A titre d’exemple La SCI Le Rouret possède sur le domaine 10 lots dont les locaux du restaurant, de la supérette, du glacier ….).

3. Les Piscines

Sur cette question Mr Maveyraud a d’entrée indiqué que c’est un sujet qui lui tient à cœur et qu’il souhaite que celui-ci soit réglé pour la saison 2022. Il indique que ce sont des piscines à usage collectif (PUC) qui n’ont pas les contraintes des piscines publiques

Concernant le diagnostic effectué par la GECAT, il nous indique que les travaux pour les sommes indiquées par l’expertise ne seront pas financés par P&V. Que certains travaux puissent être réalisés, mais qu’il est hors de question de payer l’ensemble des travaux, notamment concernant le liner du bassin de l’espace aquatique, et qu’il se pose la question d’une contre-expertise.

Dans ce dossier, il indique que la validation d’une convention de libre-accès est un préalable et que le montant initial proposé de 380 k€ est le juste prix ! Je lui indique que le principe d’une convention n’a pas été réprouvé par les propriétaires, notamment les non bailleurs ; que le vote contre a sanctionné un montant de forfait non compris quant à ses composantes et l’incapacité pour La Sogire de nous indiquer l’impact en moins sur les charges d’eau et d’électricité payées en charges communes générales.  J’évoque pour nous la nécessité de négocier sur le montant du forfait à partir du moment où nous aurons une meilleure lecture des charges réelles des piscines ! Sans compter que le gaspillage imputé aux problèmes d’étanchéité ne peut pas être durablement supporté financièrement.

Mr Maveyraud souhaite qu’une commission Piscines se mette en place avec P&V et des Propriétaires pour présenter un projet aux AG de 2021 et une mise en place pour la saison 2022. La commission devant travailler sur la question de la convention et sur le transfert de Propriété.

Au sujet du transfert de Propriété, il nous indique que celui-ci n’est pas simple notamment pour la piscine du chapiteau qui nécessitera un démembrement au niveau du foncier et la nécessité de créer une servitude. Pour l’espace aquatique et La Résidence, il est évoqué un transfert vers l’AFUL sans modifier les règlements de Propriété. Ainsi les lots 368 du Village et 12 de La Résidence deviendraient propriété de l’AFUL. Nous ne sommes pas allés plus loin mais le principe général est que l’ensemble des bassins soient accessibles à tous les copropriétaires et payés par tous.

4. Les Charges et Recettes

Nous avons clairement entendu que le problème majeur de rentabilité conditionnait l’avenir et qu’il y avait deux pans sur lesquels travailler en simultané: Les charges et les Recettes.

Sur la question des charges, nous avons évoqués celles de l’eau, de l’électricité et de la Sécurité :

1. L’eau : A ce jour le montant global est facturé à l’AFUL et chaque lot paie un abonnement. Le problème majeur est que les lots fortement consommateurs n’ont pas de facturation au réel consommé ( Piscines, Restaurant, laverie, glacier, Climatisation à Eau, Centre Equestre) et que la répartition entre les Copropriétés se fait au détriment du Village qui est la seule à supporter l’espace aquatique. Quid également de la Conso sur le Château, l’AVEN et la piscine du Chapiteau qui n’ont pas de facturation détaillée ? La question des 7700 m3 d’eau consommée hors période d’ouverture est également un sujet à creuser ?

2. L’électricité : Nous avons évoqué la question des consommations très élevées hors période d’ouverture du site qui interrogent ( 151 654€ sur 2018, 136 000 estimés sur 2019). Mr Guilleux a noté le sujet et je lui ai transmis les factures pour qu’il fasse une première étude. La forte évolution de la facture depuis 2014 justifie une analyse approfondie. Là aussi il apparait nécessaire d’installer des compteurs sur les 35 lots et sur le Château, l’AVEN et la piscine du Chapiteau.

3. La Sécurité : C’est un sujet d’actualité pour la direction du site. J’ai cependant mis en avant des problématiques comptables sur la facturation 2018 et 2019. Des incohérences et des irrégularités comptables ont été évoquées par le commissaire aux comptes. Notamment des provisions liées à des factures 2016 régularisées sur l’exercice 2019.

Sur la question des Recettes, nous avons évoqué le fait que le CA hébergement du ROURET n’évolue pas et est en baisse depuis 2012 ( 2012 : 5 504 K€ / 2018 : 4 593 k€). Mr Maveyraud évoque les conditions commerciales et tarifaires nécessaire pour lutter contre la concurrence des plateformes, et donc un impact négatif sur le CA. Dans ce contexte, Mr Maveyraud et Guilleux ont souhaité terminer l’entretien sur la question des contrats de Prestation. Manifestement ils représentent dans leur logique de « Forfaits » un CA additionnel pour le Groupe et bien évidemment ils financent les emplois.

1. Contrats de Prestations : Deux Présidents de CS ( Village et Hibiscus) ayant choisi de les dénoncer, Mr Maveyraud m’a demandé d’expliquer cette position. Je lui ai indiqué que je n’étais pas le bon interlocuteur mais que dans le courrier envoyé, il y avait des raisons invoquées. La problématique de l’indice de référence n’a pas paru être un problème, considérant l’évolution au fil des années comme justifiées ! Je rappelle juste que sur un plan juridique, un indice caduc devait empêcher toute revalorisation. Depuis 2009, le montant des forfaits n’aurait donc pas dû évoluer, sauf à faire un avenant.

Quand j’ai abordé la question des écarts de montant entre les forfaits Espaces Verts des Copropriétés, en me basant sur l’assiette foncière, Mr Maveyraud m’a répondu que le forfait sur Hibiscus était mal dimensionné à l’origine ! Et qu’il ne modifierait pas à la baisse les montants des différentes Prestations car elles étaient au juste prix et nécessaire à l’équilibre financier du domaine !

Mr Maveyraud nous a alors indiqué qu’ils avaient besoin de connaître très rapidement la position finale des Copropriétés concernées, car si nous prenions un opérateur externe, ils devaient s’organiser en amont. En clair, cela signifie devoir se séparer de collaborateurs qui travaillent sur le site au 1^er Octobre 2020.

Mr Maveyraud nous indique en complément qu’il ne doute pas qu’un opérateur extérieur puisse être moins cher, mais que celui-ci n’aura jamais la réactivité des services proposés par P&V et que si celui-ci devait faire défaut par la suite, il n’y aurait pas de retour possible avec P&V.

………………………….

En conclusion tous les sujets ont pu être évoqués comme je l’avais demandé dans ma demande de rendez-vous.

Les différentes positions de Mr Maveyraud ont été claires et sans concession, et manifestement étaient tenues dans un souci de clarté pour des Propriétaires devant devenir plus autonomes dans la gestion du domaine.

Les points d’accord concernent l’action à engager sur les Tantièmes et les Statuts de l’AFUL, la nécessité de respecter les règlements de COPRO, la mise en place d’une commission « Piscines » avec un planning .

Les points de désaccord se situent essentiellement autour des questions de financement : Celui des désordres des piscines et notamment ceux qui impactent le plus les factures, celui concernant les Tantièmes si intervention d’un expert ; la prise en charge pour l’installation des compteurs divisionnaires est également un sujet à étudier.

L’éclairage à venir du Commissaire aux comptes a été évoqué et sera précieux pour mieux appréhender nos marges de manœuvre, et valider les exercices comptables quand les Tantièmes seront résolus .

Compte-rendu rédigé le 29 Juin 2020

Jean-michel LEROY

Président ADICR et AFUL du ROURET