Droit de la copropriété, des changements attendus pour juin 2020

L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 comporte 42 articles. Objectif : réformer le droit de la copropriété, c’est-à-dire la loi du 10 juillet 1965 – un texte qui a plus d’un demi-siècle et auquel on doit le statut de la copropriété encore en vigueur aujourd’hui.

De nobles intentions pour la copropriété

Dans un esprit de « choc de simplification » cher au précédent président de la République, l’idée générale était donc de faciliter plus globalement la gestion d’un immeuble et d’accélérer les prises de décision. Cette modernisation s’inscrit par ailleurs dans le prolongement de la loi ELAN, avec l’ambition aussi de favoriser l’entretien des immeubles et la prise en compte des enjeux de rénovation énergétique.

Un renforcement des pouvoirs du conseil syndical

Sorte de « deuxième chambre » de la gouvernance d’une copropriété en soutien de l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil syndical va se retrouver renforcé par la réforme de 2020. L’association des responsables de copropriété (ARC) déclare avoir « œuvré d’arrache-pied pour justement arracher de nouveaux pouvoirs au conseil syndical et à son président, notamment en matière de possibilité d’action judiciaire à l’égard du syndic en place ». En premier lieu, le président du conseil syndical pourra être investi par l’AG de copro du pouvoir d’engager une action en justice contre le syndic en cas de carence ou d’inaction. Il pourra donc aller au-delà de sa révocation afin d’obtenir réparation. Autre moyen coercitif à disposition du conseil syndical, la possibilité de réclamer des pénalités par jour de retard au syndic lorsque ce dernier tarde à transmettre des documents. Cette mesure de la loi ELAN sera complétée par cette ordonnance pour préciser que les pénalités devront être comptabilisées à la clôture des comptes.

Les prises de décision en AG facilitées

C’est l’un des facteurs qui rendent complexe la compréhension du processus de décision en assemblée générale des copropriétaires. Les majorités ! Il en existe quatre principales, de la majorité simple à l’unanimité en passant pour la majorité absolue et la double majorité. La majorité absolue (article 25) nécessite par exemple la moitié des voix plus une de tous les copropriétaires, présents ou non à l’AG. Ce qui constitue une embûche pour valider certaines résolutions compte tenu du fort absentéisme lors des assemblées générales des copropriétés. L’ordonnance prévoit une parade : si la majorité absolue n’est pas atteinte mais qu’un projet recueille au moins le tiers des voix, il est possible de procéder à un second vote en se fondant cette fois-ci sur la majorité simple (article 24), qui elle ne prend pour base que les voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG. L’ordonnance promet également de faciliter les modalités du vote par correspondance prévu dans la loi ELAN.

De la souplesse dans la mise en concurrence

C’est la loi ALUR qui a introduit l’obligation de mise en concurrence du syndic de copropriété tous les trois ans par le conseil syndical. Une disposition permet néanmoins de dispenser le conseil syndical de cette obligation lors d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, un an avant l’échéance prévue. L’ordonnance ne contrevient pas à « l’esprit » de la loi ALUR, mais elle entend conférer au conseil syndical la seule responsabilité de ce processus de mise en concurrence. En clair, s’il ne respecte pas à la lettre la marche à suivre, cela ne remet pas en cause la validité du contrat de syndic, dans le cas par exemple où la mise en concurrence serait effectuée « hors délai ». Cela mettra le holà aux actions judiciaires en nullité de la désignation du syndic qui ont fleuri ces dernières années.

Plus de fluidité dans le changement de syndic

La mise en concurrence du syndic comporte une obligation de la transition du sortant vers l’entrant. Il arrivait en effet que le syndic de copropriété destitué claquait la porte de l’assemblée générale ayant voté sa mise à l’écart avant même que cette dernière ne soit achevée ! Un évènement « vexatoire » qui pouvait entacher d’irrégularités l’AG en question, sans parler de la gestion administrative et financière subitement « en friche » jusqu’à la prise de fonction du successeur. L’ordonnance du 30 octobre 2019 stipule que le syndic sortant sera tenu d’assurer ses responsabilités jusqu’au lendemain de sa révocation a minima. À charge pour lui de transmettre le PV de la dernière assemblée générale aux copropriétaires, et de faire passer à son successeur les archives de l’immeuble.