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Compte rendu de l’Assemblée générale de l’ADICR

Compte rendu de l’Assemblée générale  de  l’ADICR

Association pour la Défense des Intérêts des Copropriétaires du Rouret village
à Lyon le 9 février à 10h

Présents  (22):

EMORINE Brice, RIETMANN Samuel, Mr et Mme TROTZIER, MAURICE Yves, RAILLARD Yves, BOURDONNAIS Alain, SCI TIKA/GRAVIER, THAILHANDIER Jean Marc, IZARD Dominique, LEROY Jean Michel, AMBROZIC Bruno, DAMIRON Michel, GAY Brigitte, LAUPIES-BODY Michel, Mme et Mr CONTASSOT, Mme et Mr VOLTAN, DAMIEN Serge, Mme et Mr GOUVERNEUR, Mme et Mr FLORENTIN, Mme et Mr GUICHARD, LECHEVALLIER Gilles, JARLOT Jacques.

 

Représentés (62) :

 ANDREUX Dominique, PACAULT jacques, REYBIER Marie Dominique, MULLER Didier, ROCHETTI Vincent, CRENN Jean, COLLOUD Bernard, WEISS Michel, LAPIERRE Yves, MEUREDESOIF Jean Paul, PUGIN Jean Pierre, PIERESON Myriam, CROQUET Gerard, LEMAN Thierry, SCHMITT Pierre, DOUTRE Henri, DUDT Roby,  LESEULTRE André, ROMON Didier, STRIEVI Olivier, BOUFFIER Martine, LECHEVALIER Gilles, MULLER  Didier, BUCHOU François, Mr DESSI, PARISOT Ghislain, PLATON Paulette, MOUZE Jean Marc, ESCLATINE Alain, GABARROU Michel, BOMBARD Xavier, FORTIN Nathalie, DELORME Bernadette, ROCHETTI Vincent, LAUER Michel, HUBER Catherine, BOURREAU Alain, LIMANTOUR Sandrine, DREYFOUS-DUCAS Didier, LEFEVRE Marc, REVILLE Marc, ESPIC Christine, PRUVOST Christian, KAISER Hervé, DUQUESNOY Gerard, SEVESTRE Yvan, ROBERTON Gilles, JOSEPH Yann, CALVEZ Noëlle, LAOT Jean, LIBERT Jb , FOLCHER Christian, SCRIBOT Daniel, ARZEL Michel, BLAISOT Gilles, RAMEAU Elisabeth, GOETZ Yvon, CREUZET Alain, VASSE Bruno, THOMAS Jean Didier, CHAUVET Pascal, 

                  

1- rapport d’activités : 

 

 Voir le chapitre  5 - actions du conseil syndical

 

2 - rapport  financier :

Mr Damiron présente le bilan financier ; il n’avait pas été voté de cotisation l’année dernière.

Les comptes sont positifs et l’avoir en caisse et de 3 938.81 €. Ci-joint le rapport financier.  Les comptes sont approuvés à l’unanimité des présents.

 

3-  le Conseil d'Administration :

Ne se représentent pas : Mrs Brice Emorine, Jean Pierre Coendoz

Nous remercions Mr Emorine pour son implication depuis le début de la création de l’association.

Se  présentent ou représentent Mme GAY Brigitte, Mme FLORENTIN, Mme TROTZIER,  

LEROY Jean Michel, RIETMANN Samuel (président du conseil Syndical), DAMIRON Michel, AMBROZIC Bruno, MAURICE Yves  (membre du conseil syndical), GAUTHERIN Jean Christophe, RAILLARD Yves (membre du conseil syndical).

Tous les nouveaux membres sont à l’unanimité.

Le nouveau CA se réunira pour l’élection du président, du trésorier, du secrétaire.

 

4 - budget exercice suivant :

Proposition de mettre la cotisation à 10 €.

Pour avoir les comptes rendus de l’association il suffit de cotiser (10€) à l’aide des renseignements inscrits sur la dernière page du rapport.

 Dépenses prévisionnelles :

L’ADCIR cotise à la FNAPRT (Fédération Nationale des Associations de Propriétaires de Résidences de Tourisme)  pour 200 € par an.

Location salle de l’AG 1200€

Le budget est voté à l’unanimité.

 

5 - actions du conseil syndical

Les piscines :

Il faut savoir que les piscines sont officiellement la propriété de Pierre et Vacances.

Cela présente  plusieurs inconvénients :

         En cas de départ de Pierre et Vacances ils peuvent fermer complétement les piscines.

         En cas de vente du bien, le futur acquéreur ne dispose pas du droit d’accès aux piscines ; cela se passe avec les copropriétaires non bailleurs.

Le conseil syndical a entamé des discussions avec Pierre et Vacances pour résoudre ce problème.

Une cession totale des piscines serait possible en 2024 pour 1 euro symbolique. Le conseil syndical a cependant émis une réserve et pense que cette opération sera réalisable uniquement après un audit externe de l’état des lieux portant sur la structure, les équipements et l’aspect réglementaire.

Pour résoudre le problème d’accès aux piscines pour les non bailleurs, Pierre et Vacances a fourni une estimation des coûts d’exploitation (surveillance, matériel, produits, agents) ; cette estimation vient d’être communiquée au conseil syndical qui va regarder de près l’attribution des postes.

Cette convention sera mise au vote à l’AG du Rouret. Le CS souhaite que vous validiez cette convention qui sera présentée à l’AG du Rouret. 

Le coût de cette convention sera transparent pour les bailleurs et sera de l’ordre de 400 à 500 € (cout très estimatif !) annuels pour les non bailleurs ; il sera précisé à l’AG.

Cette convention permet aux non bailleurs de régler l’accès aux piscines (objet de tensions avec Pierre et Vacances).

 

Les portes d’entrée :

Après la consultation de plusieurs devis le coût de la rénovation, par porte aluminium, est de 162€.

Normalement ce coût est répercuté à tous les copropriétaires bailleurs et non bailleurs. Le conseil syndical est intervenu plusieurs fois auprès de Pierre et Vacances  pour qu’ils prennent en charge les frais de rénovation pour les bailleurs. La demande est actuellement restée sans réponse.

 

Place du restaurant :

Pierre et Vacances  se plaint que le gravier de la terrasse est source de poussière pour le restaurant et souhaiterait changer le revêtement de la place. Différents devis ont été demandés.

La position du conseil syndical est de remettre en état la place avec le même produit initial. Si Pierre et Vacances  veut une amélioration il y aura négociation. 

 

Assainissement :

Depuis 2013 la municipalité de Grospierres a mis en demeure Pierre et Vacances de mettre aux normes le réseau d’assainissement. Cela a été fait. Mr Maurice suit de très près le dossier et attend de Mr Lavallée (maitrise d’œuvre) les procès-verbaux  d’essais (étanchéité, compactage des tranchées et inspection caméra) et une attestation selon laquelle les travaux réalisés ont réglé les problèmes d’étanchéité et d’infiltration d’eaux claires soulevés par le diagnostic réalisé par la commune de Grospierres en 2013.

 

Candélabres :

La majorité des candélabres en bois sont en train de pourrir et ils risquent de tomber. Pierre et Vacances a déjà réparé plusieurs candélabres. Il reste environ 50 candélabres à changer totalement.

 

Les chéneaux :

Précédemment  le PLU interdisait les chéneaux à Grospierres. Inconvénient : on prend  une bonne douche au niveau de la porte d’entrée et sur les terrasses. L’eau ruisselle sur les façades et laisse des traces noires. 

Depuis peu les chéneaux sont autorisés. Une demande de devis va être faite pour évaluer le coût de l’opération.

 

Télédistribution :

Plusieurs copropriétaires se sont plaints de la mauvaise qualité de l’image.

Il a été décidé, avec le syndic, de demander une expertise du réseau. 



 

 FNAPRT :

Mr Maurice nous fait un compte rendu de sa participation à l’assemblée générale de la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme et de résidences gérées) qui regroupe 115 associations membres et qui défend les intérêts de tous les copropriétaires de résidences de tourisme (Lagrange, Odalys, Pierre et Vacances…). La FNAPRT a signé en 2015 un accord de partenariat avec l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) des Bouches du Rhône pour mieux défendre les investisseurs en résidence gérée.

 

Plusieurs sujets ont été évoqués :

 

Assurances :

La FNAPRT procède actuellement avec l’aide de ses conseils à une consultation de courtiers en assurance pour obtenir des propositions de contrats adaptés aux risques professionnels inhérents aux copropriétaires de résidences gérées :

  • Protection juridique 
  • Assurance propriétaire non occupant

La FNAPRT fera connaître le résultat de ses consultations et les propositions de contrats à ses associations adhérentes.

 

Bail commercial :

Les avocats présents à la réunion ont présenté un certain nombre de contentieux opposant  associations de propriétaires et exploitants de résidences gérées et faisant l’objet de procédures judiciaires. Selon l’un des avocats présents, le bail commercial est la « vache à lait » de nombreux lobbys.

Le problème des résidences gérées est celui du bail commercial qui, en France,  est favorable au preneur, en l’occurrence l’exploitant qui est la partie la plus puissante.

La FNAPRT mène des actions auprès des ministères de l‘Économie (direction générale des entreprises, direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes..) et de la Justice pour faire évoluer la législation et aboutir à la création d’un bail « résidences gérée » qui viendrait se substituer au bail commercial non adapté à notre situation.

Certains exploitants demandent des indemnités d’éviction parfois exorbitantes aux propriétaires qui ne souhaitent pas renouveler leur bail avec l’exploitant. Heureusement, la question ne se pose pas avec Pierre & Vacances.

 

Les comptes d’exploitation des résidences gérées :

La législation impose aux exploitants de tenir une comptabilité séparée. Les associations de propriétaires peuvent s’appuyer sur la FNAPRT et l’UNPI13 pour analyser les comptes d’exploitation des résidences gérées. Certains exploitants baissent artificiellement le résultat des résidences avec notamment des frais de siège parfois importants. Il y a lieu d’être vigilant sur ce point.

 

L’autoexploitation des résidences :

Ce sujet a été évoqué. Pas d’expérience à ce jour. Le métier d’exploitant est un métier à part entière et il faut y consacrer du temps.

 

La valeur locative d’un logement en résidence de tourisme :

Au moment du renouvellement des baux, les associations de copropriétaires peuvent avoir besoin de déterminer la valeur locative des logements.

Plusieurs méthodes existent pour la détermination de la valeur locative (méthode hôtelière, méthode par comparaison et méthode par capitalisation). Une association a testé ces méthodes avec l’aide de l’UNPI13.

En conclusion, grâce à l’UNPI13, la FNAPRT met à disposition de ses associations adhérentes :

  • des juristes rompus aux problèmes juridiques immobiliers ;
  • un service copropriété  qui aide les membres des conseils syndicaux dans leur mission ;
  • une équipe de professionnels (avocats, notaires, experts comptables, juristes, experts évaluateurs et experts en baux commerciaux, assureurs, géomètres experts)

L’ADICR pourra bénéficier de cette expertise dans les dossiers futurs (cession des piscines notamment…)

 

Rupture accidentelle d’une canalisation d’eaux usées :

A la fin de l’exercice 2018, il y a eu une rupture de la canalisation d’eaux usées dans la copropriété où est installé le restaurant.

Le vide sanitaire a été envahi par de l’eau sale et malodorante. Les travaux devaient être engagés au plus tôt.

Travaux de pompage très difficiles étant donné la configuration cloisonnée du vide sanitaire.

Le conseil syndical fait remarquer que cela est dû à une très importante malfaçon, à un vice caché. 

 D'après le règlement de copropriété, les parties endommagées relèveraient des parties communes spéciales des copropriétaires du bâtiment E4 (P&V et les propriétaires des appartements situés aux étages) - pages 31 et 32 du règlement.

Après intervention du conseil syndical, Pierre et Vacances a accepté de prendre en charge la totalité des travaux.La séance est levée à 13h.

 

Questions diverses :

Renouvellement abonnement WIFI :

Pour les copropriétaires non bailleurs, L’ADCIR  entrera en contact avec la société qui fournit le signal wifi pour qu’elle édite une facture à la fin du contrat annuel afin d’éviter les coupures.

 

Equipements des terrasses :

Demande d’un propriétaire de faire poser une barrière de terrasse. Tout en n’en possédant pas, cette terrasse est tout  de même aux normes. Cette demande doit être adressée au syndic qui la mettra au vote de l’AG sachant qu’il y aura des règles de cohérence architecturale. 

Même réponse pour les copropriétaires qui souhaiteraient la pose de stores au-dessus des terrasses.

 

Extrait de la délibération de l’AG du Rouret 2017 :

Information balustrades et claustras : 

Afin de répondre à la demande de certains propriétaires, une étude de coût a été réalisée pour la mise en place de balustrades et claustras dans les maisons non équipées (non prévu dans le projet de construction d’origine). 

Les propriétaires souhaitant mettre en œuvre des balustrades à leur logement, devront soumettre leur demande en assemblée générale (selon modalité ci-dessus décrite), sous réserve de l‘obtention des autorisations administratives et sous réserve de se référer au 1er modèle validé.

 

Fichier copropriétaires :

Une mise à jour du fichier des copropriétaires Pierre et Vacances du Rouret village est en cours avec l’aide de la SOGIRE.

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